Chủ đầu tư cần biết gì khi xây nhà riêng lẻ từ 1/7/2026?

Từ ngày 1/7/2026, hoạt động xây dựng nhà ở riêng lẻ được quản lý chặt chẽ hơn theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Các yêu cầu về thiết kế, thi công và giám sát được xác định dựa trên số tầng, tầng hầm, diện tích sàn và chiều cao công trình.

Trong bài viết dưới đây, 618 Architects sẽ giúp chủ đầu tư hiểu rõ những điểm mới về thiết kế nhà ở riêng lẻ, quản lý thi công nhà ở riêng lẻ và trách nhiệm cần thực hiện trong suốt quá trình xây dựng.

Những điểm mới khi xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 1/7/2026

Từ ngày 1/7/2026, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ được phân loại cụ thể theo quy mô công trình. Các tiêu chí gồm số tầng, số tầng hầm, tổng diện tích sàn và chiều cao xây dựng.

Dựa vào đó, chủ sở hữu có thể tự thiết kế hoặc phải thuê đơn vị chuyên môn. Công trình càng lớn thì yêu cầu về thiết kế, thi công và an toàn càng cao.

Chủ sở hữu cũng cần kiểm soát biển báo, vật liệu, giàn giáo và nhà liền kề. Khi chuyển đổi công năng, công trình phải phù hợp với mục đích sử dụng mới.

1. Nguyên tắc quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ

Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ phải bảo đảm an toàn cho con người, tài sản và thiết bị. Công trình đang thi công, nhà ở lân cận và môi trường cũng cần được bảo vệ.

Hoạt động thiết kế và thi công phải tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật. Chủ đầu tư cũng phải thực hiện các quy định do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Với nhà ở thuộc dự án hoặc do tổ chức làm chủ đầu tư, việc xây dựng phải tuân thủ quy định chung về hoạt động xây dựng.

2. Quy định về thiết kế nhà ở riêng lẻ

Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP yêu cầu thiết kế nhà ở riêng lẻ được chia thành ba nhóm. Việc phân loại dựa trên số tầng, tầng hầm, tổng diện tích sàn và chiều cao công trình.

Nhà dưới 3 tầng được tự tổ chức thiết kế khi nào?

Chủ sở hữu được tự tổ chức thiết kế khi công trình đồng thời đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có quy mô dưới 3 tầng.
• Không xây dựng tầng hầm.
• Tổng diện tích sàn dưới 250 m².
• Chiều cao công trình dưới 12 m.

Cần lưu ý, công trình phải đáp ứng đầy đủ cả bốn tiêu chí. Nếu không đạt một trong các điều kiện trên, chủ sở hữu không được áp dụng hình thức tự tổ chức thiết kế.

Nhà dưới 7 tầng hoặc có một tầng hầm

Nhà ở dưới 7 tầng hoặc có một tầng hầm phải được thiết kế bởi tổ chức, cá nhân có chuyên môn phù hợp. Nhóm công trình này thường gồm nhà phố, biệt thự, căn hộ cho thuê và nhà ở kết hợp kinh doanh.

Lựa chọn đúng đơn vị thiết kế nhà ở riêng lẻ giúp chủ đầu tư kiểm soát công năng, kết cấu và hệ thống kỹ thuật ngay từ đầu. Hồ sơ rõ ràng cũng giúp việc thi công và giám sát thuận lợi hơn.

Nhà từ 7 tầng hoặc có từ hai tầng hầm

Nhà ở từ 7 tầng trở lên hoặc có từ hai tầng hầm phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thực hiện thiết kế.

Hồ sơ thiết kế cần đáp ứng các yêu cầu về kết cấu chịu lực, thoát nạn, hệ thống kỹ thuật và phòng cháy, chữa cháy.

Đối với nhóm công trình này, chủ đầu tư nên ưu tiên đơn vị có kinh nghiệm thực tế và khả năng phối hợp nhiều bộ môn. Không nên lựa chọn đơn vị thiết kế chỉ dựa trên mức giá thấp.

3. Quản lý thi công nhà ở riêng lẻ cần thực hiện những gì?

Theo Nghị Định 207/2026/NĐ-CP, quản lý thi công nhà ở riêng lẻ không chỉ là theo dõi tiến độ. Chủ sở hữu còn phải kiểm soát an toàn, chất lượng và ảnh hưởng của công trình đến khu vực xung quanh.

Lắp đặt biển báo tại công trình

Chủ sở hữu phải bố trí biển báo tại cổng hoặc lối ra vào công trường. Biển báo cần có kích thước phù hợp và được đặt ở vị trí dễ quan sát.

Nội dung phải ghi rõ tên chủ sở hữu, địa chỉ, số điện thoại và thông tin công trình. Việc công khai giúp cơ quan quản lý và người dân xác định người chịu trách nhiệm khi có sự cố.

Tổ chức thi công và chịu trách nhiệm về an toàn

Chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức thi công, giám sát và bảo đảm an toàn cho công trình. Phạm vi trách nhiệm còn bao gồm nhà ở liền kề và môi trường xung quanh.

Với nhà từ 7 tầng trở lên hoặc có từ hai tầng hầm, việc thi công và giám sát phải đáp ứng yêu cầu chuyên môn của Nghị định. Chủ đầu tư không nên quản lý thi công nhà ở riêng lẻ chỉ dựa trên kinh nghiệm cá nhân.

Lập và lưu trữ hồ sơ công trình

Chủ sở hữu nên lập và lưu trữ hồ sơ xây dựng nhà ở riêng lẻ. Hồ sơ có thể gồm bản vẽ, giấy phép xây dựng và tài liệu về vật liệu.

Biên bản kiểm tra và hồ sơ hoàn công cũng cần được lưu lại. Việc này giúp thuận tiện khi kiểm tra, sửa chữa, cải tạo hoặc thực hiện thủ tục pháp lý.

4. Nội dung giám sát thi công nhà ở riêng lẻ

Giám sát thi công giúp phát hiện sai lệch sớm và hạn chế những ảnh hưởng đến chất lượng công trình.

Quá trình quản lý thi công nhà ở riêng lẻ cần tập trung vào các nội dung chính sau:

• Kiểm tra biện pháp thi công và phương án bảo vệ công trình liền kề.
• Kiểm soát chất lượng vật liệu, cấu kiện và thiết bị trước khi sử dụng.
• Kiểm tra giàn giáo, kết cấu chống đỡ tạm và máy móc tại công trường.
• Theo dõi các biện pháp bảo đảm an toàn trong suốt thời gian thi công.

Việc kiểm tra thường xuyên giúp hạn chế sai sót, giảm nguy cơ xảy ra sự cố và bảo đảm công trình được triển khai đúng hồ sơ thiết kế.

5. Yêu cầu khi chuyển đổi công năng nhà ở

Khi chuyển đổi một phần hoặc toàn bộ công năng nhà ở, chủ sở hữu cần rà soát phương án sửa chữa, cải tạo.

Việc thiết kế và thi công phải tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng. Công trình sau cải tạo cũng phải phù hợp với công năng mới.

6. Yêu cầu về PCCC, môi trường và pháp luật liên quan

Ngoài các nội dung tại Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ và chuyển đổi công năng còn phải tuân thủ quy định về phòng cháy, chữa cháy.

Chủ sở hữu cũng cần đáp ứng các yêu cầu về bảo vệ môi trường, hạ tầng kỹ thuật, an toàn điện, cấp thoát nước và pháp luật có liên quan.

Vì vậy, trước khi thiết kế hoặc cải tạo công trình, chủ đầu tư cần kiểm tra đồng thời nhiều nhóm quy định thay vì chỉ tập trung vào thủ tục xin giấy phép xây dựng.

618 Architects hỗ trợ xây dựng nhà ở riêng lẻ đồng bộ

Từ ngày 1/7/2026, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ được quản lý cụ thể hơn theo số tầng, tầng hầm, tổng diện tích sàn và chiều cao công trình.

Chủ sở hữu cần kiểm tra đầy đủ các yêu cầu về thiết kế nhà ở riêng lẻ, tổ chức thi công, giám sát, chất lượng vật liệu và an toàn đối với công trình liền kề.

618 Architects hỗ trợ tư vấn quy định xây dựng, kiểm tra điều kiện thiết kế, chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng, thẩm tra hồ sơ và quản lý thi công nhà ở riêng lẻ.

Liên hệ hotline 08 77777 618 để được tư vấn quy định pháp lý, hồ sơ và phương án triển khai phù hợp với công trình.