Quyết định 07/2026/QĐ-UBND đã sửa đổi, bổ sung một số nội dung trong Quy chế quản lý kiến trúc khu trung tâm và khu vực lân cận thành phố Đà Nẵng. Trong đó, quy định về tầng cao xây dựng là nội dung được nhiều chủ đầu tư quan tâm.
Đặc biệt, một số công trình nhà ở riêng lẻ đô thị có thể được xây cao 9 tầng nếu đáp ứng điều kiện về mặt cắt lòng đường, mật độ xây dựng, khoảng lùi và hệ số sử dụng đất. Bài viết dưới đây, 618 Architects sẽ giúp chủ đầu tư hiểu rõ khi nào đất ở được xây cao 9 tầng tại Đà Nẵng.
1. Phạm vi áp dụng Quyết định 07/2026/QĐ-UBND
Quyết định 07/2026/QĐ-UBND được UBND thành phố Đà Nẵng ban hành ngày 15/01/2026. Văn bản có hiệu lực từ ngày 25/01/2026.
Quyết định này sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Quyết định 63/2023/QĐ-UBND. Nội dung liên quan đến Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Đà Nẵng.
Theo quy định mới, phạm vi áp dụng được điều chỉnh thành khu trung tâm và khu vực lân cận thành phố Đà Nẵng. Việc thu hẹp phạm vi giúp quá trình quản lý kiến trúc, tầng cao và chỉ tiêu xây dựng rõ ràng hơn.
Khu vực áp dụng gồm các phường, xã: Hải Châu, Hòa Cường, Thanh Khê, An Khê, An Hải, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Hòa Khánh, Hải Vân, Liên Chiểu, Cẩm Lệ, Hòa Xuân, Hòa Vang, Hòa Tiến và Bà Nà.
2. Công trình nào được xem xét xây cao 9 tầng?
(Căn hộ cao cấp Phạm Cự Lượng– Thiết kế bởi 618 Architects)
Theo Quyết định 07/2026/QĐ-UBND , nhóm nhà ở riêng lẻ đô thị được điều chỉnh tại Điều 13. Nhóm này gồm nhà ở liền kề, nhà ở giáp đường phố cũ và nhà ở chỉnh trang. Ngoài ra, còn có nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ dưới 20 căn hộ để cho thuê.
Với nhóm công trình này, chủ đầu tư có thể được xem xét xây cao 9 tầng. Điều kiện quan trọng là phải đáp ứng yêu cầu về mặt cắt lòng đường hiện trạng.
Bên cạnh đó, công trình vẫn phải tuân thủ mật độ xây dựng, khoảng lùi và khoảng cách giữa các công trình. Hệ số sử dụng đất cũng cần được kiểm tra trước khi lập phương án thiết kế.
Riêng với khách sạn và văn phòng, chủ đầu tư cần đối chiếu thêm quy định tại Điều 12. Đặc biệt, thửa đất từ 200 m² trở xuống chỉ được xây tối đa 7 tầng đối với nhóm công trình này.
3. Điều kiện để đất ở được xây cao 9 tầng
Không phải tuyến đường nào cũng được xây cao 9 tầng. Theo điểm 2.3 khoản 2 Điều 13 Quyết định 07/2026/QĐ-UBND, đất ở thuộc nhóm nhà ở riêng lẻ đô thị được xây tối đa 9 tầng khi đáp ứng điều kiện về lòng đường.
Cụ thể, đường phải có mặt cắt lòng đường hiện trạng từ 7,5 m đến dưới 10,5 m. Nếu lòng đường nhỏ hơn 5,5 m, công trình chỉ được xây tối đa 6 tầng.
Với đường có mặt cắt lòng đường hiện trạng nhỏ hơn 7,5 m, số tầng tối đa là 7 tầng. Trường hợp tuyến đường đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, mặt cắt theo quy mô đầu tư được xem là mặt cắt hiện trạng để áp dụng quy chế.
4. Yêu cầu về mật độ xây dựng và khoảng lùi
Để được xây cao 9 tầng, chủ đầu tư không chỉ xét chiều rộng lòng đường. Công trình còn phải đáp ứng mật độ xây dựng, khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình và hệ số sử dụng đất theo quy định.
4.1. Mật độ xây dựng
Theo Quyết định 07/2026/QĐ-UBND, mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được áp dụng theo Bảng 6. Mật độ này phụ thuộc vào diện tích lô đất.
| Diện tích lô đất | ≤90 m² | 100 m² | 200 m² | 300 m² | 500 m² | ≥1.000 m² |
| Mật độ xây dựng tối đa | 100% | 90% | 70% | 60% | 50% | 40% |
Ngoài mật độ, công trình vẫn phải bảo đảm khoảng lùi và khoảng cách giữa các công trình theo QCVN 01:2021/BXD. Đây là yếu tố chủ đầu tư cần kiểm tra trước khi lập phương án thiết kế.
►►Không thể bỏ qua: Công cụ kiểm tra quy hoạch online
4.2. Khoảng lùi xây dựng
Khoảng lùi xây dựng là khoảng cách từ chỉ giới đường đỏ đến chỉ giới xây dựng. Đây là yếu tố cần kiểm tra kỹ khi thiết kế nhà ở riêng lẻ đô thị cao tầng.
Theo Quyết định 07/2026/QĐ-UBND, công trình muốn xây cao 9 tầng vẫn phải bảo đảm nhiều chỉ tiêu. Trong đó có mật độ xây dựng, khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình và hệ số sử dụng đất.
Ví dụ, lô đất 100 m² tại phường Sơn Trà nằm trên tuyến đường rộng 8 m có thể được xem xét xây tối đa 9 tầng. Tuy nhiên, công trình vẫn phải đáp ứng mật độ xây dựng tối đa 90%, khoảng lùi và các chỉ tiêu kỹ thuật liên quan.
►►Xem thêm: Ban công có được xây vượt chỉ giới xây dựng khi xây nhà cao tầng?
5. 618 Architects tư vấn thiết kế và xin phép công trình cao tầng
Việc xác định đất ở có được xây cao 9 tầng cần làm trước khi xin phép xây dựng. Chủ đầu tư phải kiểm tra vị trí khu đất, mặt cắt lòng đường và hồ sơ pháp lý.
Ngoài ra, cần rà soát mật độ xây dựng, khoảng lùi và công năng công trình. Đây là các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến hồ sơ xin phép.
618 Architects hỗ trợ chủ đầu tư kiểm tra điều kiện ngay từ giai đoạn đầu. Từ đó, hồ sơ xin phép xây dựng được chuẩn bị đồng bộ với phương án thiết kế.
Với kinh nghiệm trong thiết kế, thi công nhà ở cao tầng, thiết kế căn hộ cho thuê, khách sạn, biệt thự và công trình thương mại, 618 Architects giúp chủ đầu tư kiểm soát tốt hơn về công năng, chi phí và pháp lý.
Nếu bạn cần kiểm tra lô đất có đủ điều kiện xây cao 9 tầng tại Đà Nẵng hay không, hãy liên hệ hotline 08 57777 618 để được tư vấn phương án phù hợp.
Công ty TNHH Kiến trúc 618 || 618 Architects
Kiến trúc & Nội thất | Architecture & Interior Design
Phát triển thiết kế & tối ưu khôi tích | Design Development & Masing
Thi công - Giám sát - Thẩm định | Construction - Supervision - Verification
=======================
“Thức tỉnh cuộc sống" trong từng công trình
Địa chỉ: 94 Duy Tân, Hoà Cường, Đà Nẵng
Xưởng SX: La Bông 3, Hòa Vang, Đà Nẵng
Website: www.618.vn
Email: contact@618.vn
Hotline tư vấn: 08 77777 618
Hỗ trợ Kỹ thuật: 08 17777 618
Tư vấn cấp phép: 08 57777 618
