Luật Xây dựng 2026 và các văn bản hướng dẫn đang áp dụng

Luật xây dựng 2026 chính thức áp dụng từ ngày 01/7/2026. Luật mới có nhiều quy định về thiết kế, giấy phép, thi công và nghiệm thu. Cùng với Luật số 135/2025/QH15, hệ thống văn bản hướng dẫn luật xây dựng cũng được ban hành. Việc cập nhật luật xây dựng mới nhất giúp chủ đầu tư hạn chế sai sót khi triển khai công trình.

Luật Xây dựng 2026 đang được áp dụng như thế nào?

Luật xây dựng mới nhất hiện nay là Luật Xây dựng 2025, số 135/2025/QH15. Luật được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Riêng các quy định về miễn giấy phép xây dựng có hiệu lực từ ngày 01/01/2026.

Luật mới thay thế Luật Xây dựng 2014 và tiếp tục điều chỉnh các hoạt động liên quan đến đầu tư xây dựng. Phạm vi áp dụng bao gồm từ chuẩn bị dự án, thiết kế đến thi công, nghiệm thu và quản lý công trình.

Công trình đã khởi công trước khi Luật mới có hiệu lực áp dụng thế nào?

Với công trình triển khai trước ngày 01/7/2026, cần kiểm tra kỹ quy định chuyển tiếp. Cách áp dụng còn phụ thuộc vào thời điểm thực hiện từng thủ tục. Tình trạng hồ sơ cũng là yếu tố cần xem xét.

Hồ sơ đã phê duyệt, đang xin phép hoặc đang thi công có thể được xử lý khác nhau. Vì vậy, không nên áp dụng cùng một cách cho mọi trường hợp. Việc đối chiếu đúng giai đoạn giúp hạn chế sai sót khi xử lý hồ sơ.

Khi áp dụng Luật xây dựng 2026, cần xác định rõ tình trạng hiện tại của công trình. Đây là cơ sở để lựa chọn đúng căn cứ pháp lý. Đồng thời, chủ đầu tư cũng chủ động hơn khi tiếp tục thiết kế, thi công hoặc nghiệm thu.

Các văn bản hướng dẫn Luật Xây dựng 2026 đang áp dụng

Bên cạnh Luật số 135/2025/QH15, nhiều nghị định và thông tư đã được ban hành. Các văn bản hướng dẫn luật xây dựng làm rõ từng nhóm nội dung cụ thể.

Một số văn bản đáng chú ý gồm:

Mỗi văn bản điều chỉnh một nhóm nội dung khác nhau. Nghị định 217/2026/NĐ-CP tập trung vào quản lý hoạt động xây dựng. Trong khi đó, Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định về chất lượng, thi công và bảo trì.

Các văn bản này là căn cứ khi thực hiện thiết kế, xin phép và thi công. Tùy từng giai đoạn, cần đối chiếu đúng quy định để chuẩn bị hồ sơ phù hợp.

Chủ đầu tư cần kiểm tra gì khi áp dụng Luật Xây dựng 2026?

Khi áp dụng Luật xây dựng 2026, việc kiểm tra pháp lý nên được thực hiện ngay từ giai đoạn đầu. Nếu chỉ rà soát khi chuẩn bị hồ sơ xin phép, phương án thiết kế có thể đã đi quá sâu và khó điều chỉnh.

Các nội dung cần kiểm tra không chỉ nằm ở giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư còn phải xem xét quy hoạch, chỉ tiêu xây dựng, hồ sơ thiết kế, thẩm tra và yêu cầu trong quá trình thi công.

Quy hoạch và điều kiện pháp lý trước khi thiết kế

Trước khi phát triển phương án kiến trúc, chủ đầu tư nên xác định rõ khả năng xây dựng thực tế trên khu đất. Các thông tin như quy hoạch, chỉ giới, mật độ, chiều cao và khoảng lùi đều có thể tác động trực tiếp đến phương án.

Ví dụ giả định, một khu đất dự kiến xây căn hộ cho thuê 6 tầng. Mục tiêu ban đầu là tối ưu số lượng phòng và diện tích khai thác. Tuy nhiên, chỉ giới xây dựng có thể yêu cầu khoảng lùi lớn. Khi đó, diện tích sàn thực tế sẽ giảm so với dự kiến.

Nếu phát hiện muộn, phương án có thể phải tổ chức lại phòng và giao thông. Việc kiểm tra quy hoạch từ đầu giúp hạn chế tình trạng này.

►► Chủ đầu tư có thể kiểm tra quy hoạch tại đây để nắm trước các thông tin liên quan đến khu đất, từ đó có cơ sở phát triển phương án thiết kế phù hợp.

Hồ sơ thiết kế, giấy phép và thi công

Sau khi xác định điều kiện khu đất, hồ sơ thiết kế cần bám theo các chỉ tiêu đã kiểm tra. Những nội dung chính cần kiểm soát gồm:

• Phù hợp chỉ tiêu xây dựng: Diện tích, tầng cao, khoảng lùi và công năng phải đáp ứng yêu cầu pháp lý.
• Đồng bộ hồ sơ thiết kế: Kiến trúc, kết cấu và MEP cần được phối hợp trước khi triển khai thi công.
• Chuẩn bị hồ sơ xin phép: Bản vẽ và giấy tờ pháp lý cần phù hợp với loại công trình.
• Kiểm soát thay đổi sau cấp phép: Các thay đổi lớn cần được kiểm tra nghĩa vụ điều chỉnh giấy phép.
• Theo dõi chất lượng và nghiệm thu: Công trình cần được kiểm soát theo hồ sơ thiết kế trong quá trình thi công.

►► Xem thêm: Quy định về nghiệm thu công trình để hạn chế thiếu hồ sơ hoặc phát sinh khi hoàn tất xây dựng.

618 Architects hỗ trợ kiểm soát pháp lý và thiết kế ngay từ đầu

Việc cập nhật Luật xây dựng 2026 là cần thiết, nhưng mỗi khu đất lại có điều kiện quy hoạch và mục tiêu đầu tư khác nhau. Vì vậy, phương án thiết kế cần được phát triển đồng thời trên cơ sở kiến trúc, công năng và các yêu cầu pháp lý thực tế.

618 Architects hỗ trợ rà soát quy hoạch, chỉ tiêu xây dựng, hồ sơ thiết kế và điều kiện cấp phép trước khi triển khai công trình. Với dịch vụ xin phép xây dựng Đà Nẵng, hồ sơ được kiểm tra từ sớm để hạn chế việc phải điều chỉnh nhiều lần trong quá trình xin phép và thi công.

Liên hệ 618 Architects – Hotline: 08 57777 618 để được tư vấn quy hoạch, thiết kế, thẩm tra và hướng triển khai hồ sơ phù hợp với từng công trình