Trường hợp nào không được cấp phép xây dựng năm 2026?

Theo quy định áp dụng từ ngày 01/7/2026, công trình có thể không được cấp phép xây dựng nếu không đáp ứng yêu cầu về đất đai, quy hoạch, thiết kế và an toàn. Hồ sơ thiếu giấy tờ hoặc có thông tin không chính xác cũng có thể bị yêu cầu bổ sung.

Khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 quy định các điều kiện chung để cấp giấy phép. Nội dung này được hướng dẫn tại Điều 50 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Vì vậy, chủ đầu tư nên kiểm tra điều kiện cấp giấy phép xây dựng ngay từ đầu. Việc này giúp hạn chế sửa thiết kế hoặc bổ sung hồ sơ nhiều lần.

Những trường hợp không đủ điều kiện cấp phép xây dựng

Pháp luật không quy định riêng một danh sách có tên “các trường hợp không được cấp phép”. Thay vào đó, công trình phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về đất đai, quy hoạch, thiết kế và hồ sơ. Nếu chưa đáp ứng, chủ đầu tư phải điều chỉnh hoặc hoàn thiện trước khi tiếp tục xin giấy phép xây dựng.

1. Công trình không phù hợp với quy hoạch

Theo điểm b khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 2025, công trình phải phù hợp với quy hoạch, thiết kế đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc tại khu vực.

1.1 Vi phạm các chỉ tiêu xây dựng

Hồ sơ có thể chưa được chấp thuận nếu công trình:

• Vượt chỉ giới xây dựng hoặc khoảng lùi.
• Vượt chiều cao, mật độ xây dựng.
• Không đúng hệ số sử dụng đất.
• Có quy mô không phù hợp với quy hoạch.
• Không đáp ứng yêu cầu kiến trúc tại khu vực.

Ví dụ, lô đất chỉ được xây dựng với mật độ nhất định nhưng phương án lại sử dụng gần hết diện tích. Khi đó, chủ đầu tư phải điều chỉnh thiết kế trước khi nộp hồ sơ cấp phép xây dựng.

►►Xem thêm: Cách xác định chỉ giới xây dựng để tránh sai quy hoạch khi xây nhà

1.2 Không đúng chức năng quy hoạch

Vị trí và công năng công trình phải phù hợp với định hướng sử dụng đất. Chủ đầu tư không thể tùy ý xây nhà ở tại khu đất dành cho giao thông, công viên hoặc công trình công cộng.

Các chỉ tiêu cần được kiểm tra theo hồ sơ quy hoạch và quy định của từng địa phương. Việc xác định sai thông tin có thể khiến hồ sơ cấp phép xây dựng phải điều chỉnh hoặc bổ sung. Chủ đầu tư cũng không nên chỉ nhìn vào công trình bên cạnh để xác định quy mô được xây.

►►Xem thêm: Công cụ tra cứu quy hoạch

2. Đất chưa đủ điều kiện pháp lý

Theo điểm a khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 2025, công trình phải phù hợp với mục đích sử dụng đất. Khoản 1 Điều 50 Nghị định 217/2026/NĐ-CP yêu cầu kiểm tra nội dung này dựa trên giấy tờ hợp pháp về đất đai.

2.1 Sử dụng đất không đúng mục đích

Đất nông nghiệp chưa được chuyển mục đích không thể mặc nhiên dùng để xin xây nhà ở. Chủ đầu tư phải hoàn tất thủ tục đất đai trước khi lập hồ sơ. Trường hợp công năng dự kiến không phù hợp với mục đích sử dụng đất cũng có thể chưa đủ điều kiện cấp phép xây dựng.

2.2 Thiếu giấy tờ hợp pháp về đất

Hồ sơ có thể gặp vướng mắc khi:

• Không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
• Thông tin diện tích hoặc chủ sử dụng không thống nhất.
• Ranh giới đất chưa rõ.
• Khu đất nằm trong hành lang bảo vệ công trình.
• Việc xây dựng ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật.

Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ là một trong các loại giấy tờ được xem xét. Vì vậy, đất chưa có “sổ đỏ” không đồng nghĩa chắc chắn không được cấp phép. Chủ đầu tư cần kiểm tra các giấy tờ khác được pháp luật công nhận.

3. Thiết kế không đáp ứng yêu cầu kỹ thuật

Thiết kế phải phù hợp với quy mô, công năng và loại hình công trình. Bản vẽ cũng phải đáp ứng các quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng. Đây là một trong những điều kiện cấp giấy phép xây dựng quan trọng.

3.1 Không bảo đảm an toàn công trình

Theo điểm c khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 2025, thiết kế phải bảo đảm an toàn cho công trình và khu vực lân cận.

Hồ sơ cấp phép xây dựng có thể phải điều chỉnh nếu thiết kế:

• Không bảo đảm an toàn chịu lực.
• Thiếu giải pháp bảo vệ nhà liền kề.
• Không phù hợp với công năng đăng ký.
• Không đáp ứng khoảng cách an toàn.
• Thiếu giải pháp hạ tầng kỹ thuật.

Đối với công trình xây chen hoặc có tầng hầm, phương án móng và kết cấu cần được kiểm tra kỹ. Nếu chưa làm rõ các giải pháp an toàn, hồ sơ xin giấy phép xây dựng có thể phải bổ sung.

3.2 Thiết kế chưa được thẩm định theo yêu cầu

Khoản 4 Điều 50 Nghị định 217/2026/NĐ-CP yêu cầu thiết kế phải được lập, thẩm định và phê duyệt theo quy định. Nếu công trình thuộc diện phải thẩm tra hoặc thẩm định nhưng chưa hoàn thành, hồ sơ có thể chưa đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng.

Kết quả thẩm tra hoặc thẩm định cần thống nhất với bản vẽ nộp trong hồ sơ. Đây cũng là điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình thuộc diện bắt buộc. Việc sử dụng vật liệu kém chất lượng là vi phạm trong quá trình thi công. Đây không phải lý do trực tiếp để từ chối hồ sơ ở giai đoạn xin giấy phép xây dựng.

4. Không đáp ứng yêu cầu phòng cháy chữa cháy

Tùy quy mô và loại hình, công trình có thể phải thực hiện thủ tục về phòng cháy chữa cháy trước khi được cấp phép.

4.1 Chưa hoàn thành hồ sơ chuyên ngành

Hồ sơ có thể chưa đủ điều kiện khi:

• Công trình thuộc diện thẩm định nhưng chưa thực hiện.
• Thiết kế thoát nạn chưa phù hợp.
• Lối tiếp cận chữa cháy chưa đáp ứng.
• Hồ sơ phòng cháy chữa cháy không thống nhất với bản vẽ xin phép.

Khoản 3 Điều 50 Nghị định 217/2026/NĐ-CP đặt yêu cầu phòng cháy chữa cháy trong nhóm điều kiện về an toàn công trình. Nếu bản vẽ kiến trúc và hồ sơ chuyên ngành không thống nhất, chủ đầu tư phải điều chỉnh trước khi tiếp tục thủ tục.

4.2 Không bảo đảm an toàn khu vực xung quanh

Phương án thiết kế phải hạn chế ảnh hưởng đến nhà liền kề và hạ tầng hiện hữu.

Hồ sơ cần làm rõ:

• Giải pháp móng và chống đỡ.
• Biện pháp bảo vệ công trình bên cạnh.
• Phương án thoát nước.
• Giải pháp bảo vệ hạ tầng kỹ thuật.
• Biện pháp xử lý môi trường cần thiết.

Nếu chưa thể hiện đầy đủ, cơ quan giải quyết có thể yêu cầu bổ sung hoặc điều chỉnh thiết kế. Các vấn đề về bụi, tiếng ồn và chất thải chủ yếu phát sinh khi thi công. Đây không phải lúc nào cũng là lý do trực tiếp để từ chối hồ sơ.

5. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng chưa đầy đủ

Ngoài điều kiện của công trình, thành phần hồ sơ cũng ảnh hưởng đến thời gian xử lý. Theo khoản 5 Điều 50 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ phải phù hợp với từng loại công trình. Thành phần cụ thể được quy định tại Điều 57 của nghị định này.

Những lỗi hồ sơ thường gặp gồm:

• Thiếu giấy tờ hợp pháp về đất.
• Bản vẽ không thống nhất với giấy tờ đất.
• Kê khai sai diện tích hoặc quy mô.
• Thiếu tài liệu chuyên ngành.
• Thiếu kết quả thẩm định bắt buộc.

Theo Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, cơ quan cấp phép sẽ yêu cầu bổ sung nếu hồ sơ còn thiếu hoặc chưa đúng. Nếu nội dung bổ sung vẫn không đáp ứng yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo lý do không cấp giấy phép.

►►Xem thêm: Thời gian cấp giấy phép xây dựng theo quy định mới

Các trường hợp thường phải xin giấy phép xây dựng

Không phải mọi công trình đều phải xin phép. Chủ đầu tư cần kiểm tra công trình có thuộc trường hợp được miễn hay không.

Xây dựng mới nhà ở

Khi xây nhà trên khu đất chưa có công trình hoặc xây lại nhà cũ, chủ đầu tư thường phải xin giấy phép xây dựng. Việc cấp phép giúp kiểm tra quy hoạch, kiến trúc và các yêu cầu kỹ thuật trước khi thi công.

Sửa chữa, cải tạo công trình

Hoạt động sửa chữa có thể phải xin phép khi làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng hoặc kiến trúc bên ngoài. Khoản 1 Điều 51 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định công trình sửa chữa, cải tạo phải đáp ứng các điều kiện tương ứng tại Điều 50. Nếu nội dung thay đổi khác với giấy phép đã cấp, chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục điều chỉnh.

►► Tham khảo thêm: Quy định và thủ tục cần biết khi cải tạo nhà tại Đà Nẵng

Di dời công trình

Khi di chuyển một phần hoặc toàn bộ công trình, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục theo quy định. Theo khoản 2 Điều 51 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, phương án di dời phải bảo đảm an toàn cho công trình, khu vực lân cận, môi trường và hạ tầng. Vị trí mới cũng phải đáp ứng điều kiện về đất đai và quy hoạch.

Làm thế nào để hạn chế hồ sơ bị từ chối?

Chủ đầu tư nên kiểm tra pháp lý đất và quy hoạch trước khi lập bản vẽ. Các chỉ tiêu về mật độ, chiều cao, khoảng lùi và công năng cần được xác định rõ. Hồ sơ đất đai, bản vẽ và thông tin kê khai phải thống nhất. Nếu có sai lệch về diện tích hoặc ranh giới, chủ đầu tư nên xử lý trước khi nộp.

618 Architects hỗ trợ kiểm tra khu đất, lập phương án thiết kế và hoàn thiện hồ sơ cấp phép xây dựng. Giải pháp được xây dựng theo quy mô, công năng và mục tiêu khai thác của từng dự án.

Với kinh nghiệm triển khai thiết kế căn hộ cao cấp, khách sạn và công trình kết hợp kinh doanh, đội ngũ 618 Architects giúp phát hiện sớm các nội dung dễ vướng. Qua đó, chủ đầu tư hạn chế sửa bản vẽ hoặc bổ sung hồ sơ nhiều lần.

Bài viết đã làm rõ các trường hợp có thể chưa đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng từ ngày 01/7/2026. Nếu cần tư vấn thiết kế hoặc xin giấy phép xây dựng, hãy liên hệ hotline 08 57777 618 để được hỗ trợ.