Giấy phép xây dựng là căn cứ pháp lý quan trọng trước khi thi công. Từ ngày 1/7/2026, Luật Xây dựng 2025 tinh gọn còn 3 loại giấy phép. Trong bài viết này, 618 Architects sẽ làm rõ từng loại, các trường hợp miễn phép và lưu ý khi xin giấy phép xây dựng tại Đà Nẵng.
Quy định mới 3 loại giấy phép xây dựng được áp dụng từ ngày 1/7/2026 gồm những loại nào?
Theo khoản 1 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, từ ngày 1/7/2026, giấy phép xây dựng được chia thành 3 loại:
- Giấy phép xây dựng mới;
- Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình;
- Giấy phép xây dựng có thời hạn.
Điểm mới là giấy phép sửa chữa, cải tạo và di dời được gộp chung. Chủ đầu tư cần xác định đúng phạm vi thi công trước khi chuẩn bị hồ sơ.
Giấy phép xây dựng mới
Giấy phép xây dựng mới áp dụng khi chủ đầu tư xây dựng công trình từ đầu. Loại giấy phép này thường dùng cho nhà ở riêng lẻ, nhà phố, căn hộ cho thuê và công trình dân dụng.
Trước khi thi công, chủ đầu tư cần kiểm tra công trình có phải xin phép xây dựng hay không. Thi công khi chưa được cấp phép có thể bị xử phạt và gây khó khăn khi hoàn công.
Với nhà ở riêng lẻ, giấy phép thường thể hiện vị trí, số tầng, chiều cao, mật độ xây dựng, khoảng lùi và các yêu cầu kỹ thuật.
Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình
Loại giấy phép này được áp dụng đối với những công trình đã tồn tại và cần sửa chữa, cải tạo hoặc di chuyển sang vị trí khác.
Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình
Công trình có thể được miễn xin phép xây dựng nếu không làm thay đổi công năng, kết cấu chịu lực và mức độ an toàn. Nếu thay đổi quy mô, diện tích, kết cấu, công năng, mặt ngoài hoặc khả năng thoát nạn, chủ đầu tư cần kiểm tra thủ tục cấp phép xây dựng.
Thi công sai giấy phép có thể gây khó khăn khi nghiệm thu, hoàn công và thực hiện các thủ tục pháp lý.
Giấy phép xây dựng có thời hạn
Với khu đất nằm trong vùng quy hoạch, chủ đầu tư cần kiểm tra thời điểm thực hiện và tình trạng thu hồi đất trước khi xin giấy phép xây dựng.
Việc rà soát giúp xác định đúng quyền xây dựng, hạn chế ảnh hưởng đến thiết kế, chi phí và thời gian sử dụng. Giấy phép xây dựng có thời hạn cũng là căn cứ để đánh giá khả năng khai thác lâu dài.
Phân biệt giấy phép có thời hạn và không thời hạn
| Tiêu chí | Giấy phép xây dựng không thời hạn | Giấy phép xây dựng có thời hạn |
| Định nghĩa | Là cách gọi phổ biến cho giấy phép được cấp đối với công trình đủ điều kiện xây dựng ổn định. PPháp luật không quy định đây là một loại giấy phép độc lập mang tên “không thời hạn”. | Là giấy phép được cấp cho công trình nằm trong khu vực đã có quy hoạch được phê duyệt, công bố nhưng chưa triển khai và chưa có quyết định thu hồi đất. |
| Trường hợp áp dụng | Thường áp dụng cho công trình xây dựng mới hoặc công trình sửa chữa, cải tạo, di dời phù hợp với quy hoạch. | Áp dụng cho công trình thuộc khu vực quy hoạch nhưng quy hoạch chưa được thực hiện. |
| Điều kiện cấp | Công trình phải phù hợp mục đích sử dụng đất, quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc và các yêu cầu về an toàn, PCCC, môi trường, hạ tầng kỹ thuật. | Công trình phải nằm trong khu vực đủ điều kiện được cấp giấy phép có thời hạn. Chủ đầu tư phải chấp nhận thời gian tồn tại của công trình theo nội dung giấy phép. |
| Lưu ý khi xin phép | Chủ đầu tư phải khởi công trong thời hạn theo quy định. Nếu quá hạn, có thể phải gia hạn hoặc thực hiện thủ tục cấp lại. | Cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch, thời gian sử dụng và nghĩa vụ của chủ đầu tư khi Nhà nước triển khai quy hoạch. |
Vì sao cần xác định đúng loại giấy phép xây dựng?
Nhầm lẫn giữa giấy phép xây dựng có thời hạn và giấy phép thông thường có thể khiến chủ đầu tư hiểu sai quyền xây dựng và thời gian sử dụng công trình.
Nếu chọn sai loại giấy phép, hồ sơ có thể bị yêu cầu chỉnh sửa hoặc trả lại. Trường hợp thi công không đúng nội dung được cấp phép, chủ đầu tư còn gặp khó khăn khi nghiệm thu và hoàn công.
Vì vậy, cần kiểm tra pháp lý và thông tin quy hoạch của khu đất trước khi nộp hồ sơ. Bước này giúp quá trình xin phép xây dựng thuận lợi hơn.
Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 1/7/2026
Theo Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, từ ngày 1/7/2026, một số công trình được miễn giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn phải tuân thủ quy hoạch, đất đai, an toàn, PCCC, môi trường và hạ tầng kỹ thuật.
Những công trình không phải thực hiện thủ tục xin giấy phép trước khi khởi công.
1. Công trình bí mật nhà nước, khẩn cấp và quốc phòng an ninh
Nhóm này bao gồm công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách và công trình xây dựng tạm theo quy định của Luật Xây dựng 2025.
Ngoài ra, một số công trình sau cũng thuộc diện miễn giấy phép xây dựng:
- Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt.
- Dự án thực hiện theo thủ tục đầu tư đặc biệt.
- Công trình xây dựng trên khu vực đất quốc phòng, an ninh.
2. Công trình thuộc dự án đầu tư công đã được quyết định đầu tư
Một số công trình thuộc dự án đầu tư công được miễn thủ tục xin giấy phép xây dựng nếu đã được quyết định đầu tư đúng thẩm quyền.
Quy định này áp dụng với công trình do Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, người đứng đầu cơ quan trung ương, cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp hoặc cơ quan có thẩm quyền khác quyết định đầu tư.
3. Công trình xây dựng theo tuyến
Công trình được thẩm định trước khi cấp phép xây dựng.
Công trình theo tuyến qua từ hai tỉnh trở lên được miễn giấy phép xây dựng. Công trình ngoài khu vực phát triển đô thị cũng có thể được miễn nếu phù hợp quy hoạch đô thị, nông thôn, quy hoạch ngành hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
4. Công trình trên biển và công trình hàng không
Công trình trên biển thuộc dự án ngoài khơi có thể được miễn giấy phép xây dựng. Điều kiện là khu vực biển đã được cơ quan có thẩm quyền giao.
Nhóm miễn cấp phép còn gồm cảng hàng không và công trình trong cảng. Công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng cũng thuộc nhóm này.
5. Công trình quảng cáo và hạ tầng viễn thông thụ động
Công trình quảng cáo được miễn giấy phép xây dựng nếu pháp luật về quảng cáo không yêu cầu cấp phép. Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động cũng thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng.
6. Nhóm công trình sửa chữa, cải tạo
Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong có thể được miễn giấy phép xây dựng nếu không làm thay đổi mục đích sử dụng, công năng, kết cấu chịu lực và mức độ an toàn.
Với phần mặt ngoài, việc miễn phép chỉ áp dụng khi không tiếp giáp tuyến đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc.
7. Công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định
Công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi có thể được miễn giấy phép xây dựng.
Báo cáo điều chỉnh đã được thẩm định và phê duyệt đúng quy định cũng không phải thực hiện lại thủ tục cấp phép xây dựng.
8. Công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng
Công trình cấp IV và nhà ở dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m², có thể được miễn giấy phép xây dựng khi đủ điều kiện.
Nhà ở dưới 7 tầng có thể được miễn giấy phép khi đủ điều kiện.
Tuy nhiên, việc miễn phép không áp dụng nếu công trình nằm trong:
- Khu chức năng.
- Khu vực phát triển đô thị.
- Khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch.
- Khu vực có quy chế quản lý kiến trúc.
Do đó, chủ đầu tư cần kiểm tra quy hoạch và các chỉ tiêu xây dựng trước khi xây dựng
Công trình được miễn phép cần lưu ý điều gì?
Được miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với việc được bỏ qua toàn bộ thủ tục. Một số công trình vẫn phải gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương.
Vì vậy, trước khi xin phép xây dựng hoặc khởi công, chủ đầu tư nên kiểm tra kỹ loại công trình, vị trí khu đất và điều kiện áp dụng. Đây là cách hạn chế rủi ro pháp lý trong quá trình xây dựng.
618 Architects – Đơn vị hỗ trợ xin giấy phép xây dựng tại Đà Nẵng
Mỗi khu đất tại Đà Nẵng có yêu cầu riêng về quy hoạch, mật độ, chiều cao và khoảng lùi. Vì vậy, hồ sơ xin giấy phép xây dựng cần được kiểm tra kỹ trước khi nộp.
618 Architects hỗ trợ khảo sát hiện trạng, kiểm tra quy hoạch, tư vấn thiết kế và hoàn thiện hồ sơ xin phép xây dựng. Mỗi hồ sơ được rà soát theo đặc điểm khu đất, nhu cầu sử dụng và quy định liên quan.
Liên hệ hotline 08 57777 618 để được tư vấn phương án xin giấy phép xây dựng phù hợp với công trình và khu đất tại Đà Nẵng.
Công ty TNHH Kiến trúc 618 || 618 Architects
Kiến trúc & Nội thất | Architecture & Interior Design
Phát triển thiết kế & tối ưu khôi tích | Design Development & Masing
Thi công - Giám sát - Thẩm định | Construction - Supervision - Verification
=======================
“Thức tỉnh cuộc sống" trong từng công trình
Địa chỉ: 94 Duy Tân, Hoà Cường, Đà Nẵng
Xưởng SX: La Bông 3, Hòa Vang, Đà Nẵng
Website: www.618.vn
Email: contact@618.vn
Hotline tư vấn: 08 77777 618
Hỗ trợ Kỹ thuật: 08 17777 618
Tư vấn cấp phép: 08 57777 618
