Xây nhà bao nhiêu tầng phải thuê thiết kế theo quy định 2026?

Xây nhà 2 tầng có cần thuê thiết kế không? Nhà 3 tầng, 5 tầng hoặc có tầng hầm thì sao? Đây là vấn đề nhiều chủ đầu tư quan tâm. Thực tế, xây nhà bao nhiêu tầng phải thuê thiết kế còn phụ thuộc diện tích sàn, chiều cao và tầng hầm. Hiểu đúng quy định giúp chuẩn bị hồ sơ phù hợp và hạn chế rủi ro pháp lý.

Xây nhà bao nhiêu tầng phải thuê thiết kế theo quy định 2026?

Theo khoản 2 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, chủ sở hữu có thể tự tổ chức thiết kế nhà ở riêng lẻ. Tuy nhiên, công trình phải đáp ứng đủ điều kiện về số tầng, diện tích sàn, chiều cao và tầng hầm. Nếu không đáp ứng, thiết kế phải do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thực hiện.

Bảng phân loại yêu cầu thiết kế nhà ở riêng lẻ năm 2026

Chẳng hạn, nhà 2 tầng có tổng diện tích sàn 300 m² không thuộc diện được tự tổ chức thiết kế. Ngược lại, nhà dưới 3 tầng có thể áp dụng ngoại lệ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện trong bảng.

Cần lưu ý, không phải mọi chủ đầu tư đều bắt buộc thuê công ty kiến trúc. Việc thiết kế có thể do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm phù hợp thực hiện theo quy định.

►►Xem thêm: Xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 1/7/2026 cần biết gì? để hiểu rõ những quy định liên quan đến thiết kế, thi công và giám sát nhà ở.

Chủ đầu tư có quyền thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng không?

Theo Điều 40 Luật Xây dựng 2025, chủ đầu tư có quyền thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng hoặc lựa chọn nhà thầu thực hiện theo quy định.

Về quyền của chủ đầu tư:

• Thiết kế và thẩm tra: Được lập dự án, khảo sát, thiết kế và thẩm tra thiết kế xây dựng theo quy định.
• Lựa chọn nhà thầu: Được ký kết hợp đồng với nhà thầu tư vấn thực hiện các công việc liên quan.
• Quản lý dự án: Có quyền tổ chức lập và quản lý dự án xây dựng.

Về nghĩa vụ và trách nhiệm:

• Lựa chọn nhà thầu đủ năng lực: Bảo đảm đơn vị tư vấn có năng lực, kinh nghiệm phù hợp.
• Quản lý hồ sơ: Xác định nhiệm vụ thiết kế, cung cấp tài liệu, nghiệm thu và lưu trữ hồ sơ.
• Giám sát và chịu trách nhiệm: Kiểm tra quá trình thực hiện và chịu trách nhiệm về kết quả công việc theo quy định.

Tuy nhiên, quyền thiết kế và thẩm tra không đồng nghĩa chủ đầu tư được tự thực hiện mọi công việc. Việc trực tiếp thực hiện vẫn phải đáp ứng các điều kiện pháp luật tương ứng.

Công tác thiết kế xây dựng được quản lý như thế nào?

Theo Điều 25 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, công tác thiết kế xây dựng phải được quản lý về chất lượng, trách nhiệm của các bên và việc nghiệm thu hồ sơ.

Quy định tập trung vào ba nội dung:

• Trách nhiệm về chất lượng: Nhà thầu tư vấn chịu trách nhiệm đối với thiết kế do mình thực hiện. Việc thẩm tra, thẩm định hoặc phê duyệt không làm giảm trách nhiệm này.
• Kiểm tra giải pháp kỹ thuật: Với công trình quy mô lớn hoặc kỹ thuật phức tạp, nhà thầu tư vấn có thể đề xuất thí nghiệm, mô phỏng để đánh giá khả năng làm việc của công trình.
• Nghiệm thu hồ sơ: Sau khi hồ sơ được thẩm định, phê duyệt theo quy định, chủ đầu tư kiểm tra công việc theo hợp đồng và chấp thuận nghiệm thu nếu đạt yêu cầu.

Như vậy, quản lý thiết kế không chỉ dừng ở việc lựa chọn đơn vị đủ chuyên môn. Chủ đầu tư còn cần kiểm soát chất lượng hồ sơ và xác định rõ trách nhiệm của các bên.

►►Xem thêm: Thẩm tra thiết kế xây dựng – Những lỗi dễ bị bỏ sót

Chủ đầu tư cần lưu ý gì trước khi thiết kế nhà ở riêng lẻ?

Bên cạnh việc xác định xây nhà bao nhiêu tầng phải thuê thiết kế, chủ đầu tư cần kiểm tra quy hoạch, hồ sơ kỹ thuật và năng lực của người thực hiện.

Đây là những yếu tố ảnh hưởng đến tính pháp lý, khả năng thi công và chi phí xây dựng.

Kiểm tra quy hoạch, số tầng và phạm vi xây dựng

Trước khi triển khai thiết kế nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư cần xác định số tầng, chiều cao và mật độ xây dựng được phép. Những chỉ tiêu này phụ thuộc vào quy hoạch và quy định quản lý kiến trúc tại khu vực.

Chẳng hạn, chủ đầu tư dự kiến xây nhà 5 tầng nhưng quy hoạch chỉ cho phép quy mô thấp hơn. Khi đó, phương án vẫn phải điều chỉnh dù đã lựa chọn người có chuyên môn thiết kế.

Ngoài số tầng, chỉ giới xây dựng cũng ảnh hưởng đến phạm vi bố trí công trình. Kiểm tra sớm giúp xác định diện tích xây dựng thực tế, hạn chế thay đổi bản vẽ và phát sinh chi phí.

►►Xem thêm: Chỉ giới xây dựng là gì? Ảnh hưởng thế nào đến công trình?

Hồ sơ thiết kế cần đáp ứng những yêu cầu gì?

Hồ sơ thiết kế thể hiện phương án kiến trúc, kết cấu và hệ thống kỹ thuật. Tùy quy mô công trình, hồ sơ cần đáp ứng yêu cầu chuyên môn và quy định pháp luật.

Với nhà ở nhiều tầng, các bộ môn thiết kế cần được phối hợp đồng bộ. Thay đổi vị trí cột, dầm hoặc công năng có thể ảnh hưởng đến kết cấu và chi phí thi công. Vì vậy, các điều chỉnh cần được xem xét kỹ ngay từ giai đoạn thiết kế.

Chủ đầu tư cần phân biệt hồ sơ thiết kế với hồ sơ xin giấy phép xây dựng. Việc miễn giấy phép không đồng nghĩa được miễn các yêu cầu về thiết kế và an toàn công trình.

Chủ đầu tư nên kiểm tra gì khi lựa chọn đơn vị thiết kế?

Ngoài điều kiện thiết kế nhà ở, chủ đầu tư cần đánh giá năng lực của đơn vị tư vấn. Nên ưu tiên nhà thầu có kinh nghiệm thực hiện những công trình tương tự.

Nhà nhiều tầng, có tầng hầm hoặc kết hợp kinh doanh thường cần nhiều bộ môn thiết kế. Vì vậy, đơn vị tư vấn phải phối hợp tốt giữa kiến trúc, kết cấu và hệ thống kỹ thuật.

Chủ đầu tư cũng nên thống nhất phạm vi hồ sơ, thời hạn bàn giao và trách nhiệm chỉnh sửa. Các nội dung này cần được ghi rõ trong hợp đồng để hạn chế tranh chấp khi triển khai.

Thiết kế đúng quy định – Kiểm soát hiệu quả từ hồ sơ đến thi công

Hiểu rõ xây nhà bao nhiêu tầng phải thuê thiết kế giúp chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu pháp lý. Một công trình hiệu quả còn cần sự đồng bộ giữa kiến trúc, công năng và kết cấu. Phương án phù hợp giúp hạn chế rủi ro và chi phí phát sinh khi thi công.

618 Architects chuyên thiết kế kiến trúc và thi công trọn gói tại Đà Nẵng. Công ty cung cấp giải pháp cho nhà phố, căn hộ cho thuê, khách sạn và công trình cao tầng. Mỗi phương án đều dựa trên đặc điểm khu đất, quy mô và mục tiêu đầu tư. Các yêu cầu pháp lý và kỹ thuật cũng được chú trọng ngay từ đầu.

Giải pháp thiết kế – thi công đồng bộ giúp kiểm soát chất lượng, tiến độ và ngân sách. 618 Architects phối hợp xuyên suốt từ bản vẽ đến khi hoàn thiện công trình. Liên hệ hotline 08 77777 618 để được tư vấn giải pháp phù hợp, tối ưu công năng và hiệu quả đầu tư.