Hồ sơ xin phép xây dựng bao gồm những gì theo quy định hiện hành?

Trước khi khởi công, chủ đầu tư cần chuẩn bị đúng hồ sơ xin phép xây dựng theo quy định. Bộ hồ sơ thường gồm đơn đề nghị cấp phép, giấy tờ hợp pháp về đất đai. Tuy nhiên, thành phần cụ thể còn phụ thuộc vào loại công trình và chủ thể đầu tư. Nhà ở riêng lẻ, nhà trọ và công trình cao tầng không áp dụng hoàn toàn giống nhau.

Việc chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng được thực hiện theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 1/7/2026 và quy định chi tiết về quản lý hoạt động xây dựng.

Hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm những gì?

Theo Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm các thành phần chính sau:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm Nghị định 217/2026/NĐ-CP;
• Một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55 của Nghị định;
• Hồ sơ thiết kế xây dựng phù hợp với chủ thể đầu tư;

Đây là danh mục cơ bản khi chủ đầu tư xin cấp phép xây dựng nhà ở. Tùy quy mô công trình, hồ sơ thiết kế có thể cần thêm tài liệu về PCCC hoặc báo cáo thẩm tra.

►► Xem thêm: Hướng dẫn thủ tục thẩm định thiết kế PCCC 2026 chi tiết, dễ thực hiện

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải lập theo Mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Nội dung kê khai cần thống nhất với giấy tờ đất và bản vẽ thiết kế. Chủ đầu tư phải ghi rõ địa điểm, diện tích, số tầng và chiều cao dự kiến của công trình.

Nếu thông tin giữa các tài liệu có sai lệch, hồ sơ xin giấy phép xây dựng có thể phải bổ sung. Điều này thường làm kéo dài thời gian xử lý và ảnh hưởng đến kế hoạch khởi công. Vì vậy, chủ đầu tư nên kiểm tra kỹ trước khi ký và nộp hồ sơ.

Giấy tờ hợp pháp về đất đai

Chủ đầu tư cần có một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Đây là căn cứ xác định quyền sử dụng đất, vị trí và mục đích sử dụng của khu đất.

Trước khi lập hồ sơ xin phép xây dựng, cần kiểm tra số thửa, tờ bản đồ, diện tích và địa chỉ. Nếu dữ liệu đã có trong cơ sở dữ liệu quốc gia, người nộp không phải cung cấp lại.

Hồ sơ thiết kế của hộ gia đình, cá nhân

Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình hoặc cá nhân, hồ sơ thiết kế gồm bộ bản vẽ xây dựng. Hồ sơ còn kèm tài liệu chuyên ngành nếu công trình thuộc trường hợp bắt buộc.

Cụ thể, chủ đầu tư cần chuẩn bị:

• 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo;
• Kết quả thực hiện thủ tục về PCCC nếu pháp luật yêu cầu;
• Báo cáo thẩm tra thiết kế nếu công trình thuộc diện phải thẩm tra.

Bộ bản vẽ trong hồ sơ xin phép xây dựng cần thể hiện:

• Mặt bằng công trình trên lô đất, kèm sơ đồ vị trí;
• Mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt chính;
• Mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối cấp nước, thoát nước và cấp điện;
• Cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Bản vẽ phải thống nhất về diện tích, chiều cao và công năng. Nếu công trình xây sát nhà bên cạnh, giải pháp móng cần được tính toán kỹ.

Bản cam kết an toàn chỉ áp dụng khi có công trình liền kề. Nội dung này giúp xác định trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình thi công.

Nhà trọ và căn hộ cho thuê cần chuẩn bị hồ sơ gì?

Nhà trọ và căn hộ cho thuê không có một danh mục riêng cho mọi trường hợp. Thành phần hồ sơ phụ thuộc vào chủ thể đầu tư, công năng và quy mô sử dụng.

Nếu được xác định là nhà ở riêng lẻ, công trình áp dụng Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Khi đó, hồ sơ xin giấy phép xây dựng gồm đơn đề nghị, giấy tờ đất và hồ sơ thiết kế.

Ngoài các thành phần trên, chủ đầu tư cần kiểm tra yêu cầu về PCCC. Báo cáo thẩm tra cũng phải bổ sung nếu pháp luật về xây dựng yêu cầu.

Những thông tin cần xác định trước khi lập hồ sơ

Trước khi lập hồ sơ xin phép xây dựng nhà trọ, cần làm rõ các nội dung sau:

• Chủ thể đầu tư là cá nhân hay tổ chức;
• Số tầng và tổng diện tích sàn;
• Số phòng hoặc số căn hộ dự kiến;
• Công năng sử dụng thực tế;
• Yêu cầu về PCCC và thẩm tra thiết kế trong giai đoạn lập hồ sơ.

Các thủ tục cần thực hiện trước khi đưa công trình vào vận hành

Sau khi hoàn thành công trình theo hồ sơ xin phép xây dựng, chủ đầu tư cần tiếp tục thực hiện các thủ tục sau:

• Đăng ký hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp có ngành nghề phù hợp với hình thức cho thuê và lưu trú thực tế.
• Hoàn thiện thủ tục về an ninh, trật tự nếu mô hình kinh doanh thuộc trường hợp phải đáp ứng điều kiện.
• Rà soát yêu cầu về PCCC theo số tầng, số phòng và quy mô sử dụng của công trình.

Việc chuẩn bị đầy đủ ngay từ đầu giúp hạn chế gián đoạn khi nhà trọ hoặc căn hộ cho thuê bắt đầu vận hành.

►►Xem thêm: Xây căn hộ cho thuê thì thủ tục xin giấy phép xây dựng như thế nào?

Hồ sơ xin phép xây dựng căn hộ và công trình cao tầng

Căn hộ và công trình cao tầng thuộc dự án thường được xem xét theo nhóm công trình không theo tuyến. Thành phần hồ sơ được quy định tại Điều 57 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

So với nhà ở riêng lẻ, hồ sơ xin phép xây dựng của nhóm này có phạm vi rộng hơn. Chủ đầu tư cần chuẩn bị:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II, giấy tờ hợp pháp về đất đai và quyết định phê duyệt dự án;
• Báo cáo thẩm tra thiết kế, kết quả thực hiện thủ tục về PCCC, môi trường hoặc văn hóa nếu pháp luật có yêu cầu;
• Hồ sơ thiết kế xây dựng đã được phê duyệt hoặc xác nhận theo quy định.

Không phải mọi dự án đều cần đầy đủ các tài liệu chuyên ngành trên. Thành phần thực tế phụ thuộc vào quy mô, công năng và yêu cầu pháp lý của từng công trình.

Hồ sơ thiết kế căn hộ và công trình cao tầng

Bộ bản vẽ trong hồ sơ xin giấy phép xây dựng cần thể hiện đầy đủ phạm vi đề nghị cấp phép. Nội dung cơ bản gồm:

• Tổng mặt bằng toàn dự án, mặt bằng định vị công trình và các bản vẽ kiến trúc gồm mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt chủ yếu;
• Mặt bằng móng, mặt cắt móng, giải pháp kết cấu chính và bản vẽ đấu nối hạ tầng kỹ thuật bên ngoài.

Đối với dự án có nhiều công trình, chủ đầu tư có thể đề nghị cấp phép cho toàn bộ hoặc một nhóm công trình. Khi đó, hồ sơ cần thể hiện rõ từng công trình thuộc phạm vi đề nghị cấp phép.

Ngoài nội dung bắt buộc, phương án thiết kế cần đồng bộ kiến trúc, kết cấu và kỹ thuật. Với công trình cao tầng, giao thông đứng và lối thoát nạn phải được tính từ đầu. Khu vực để xe cũng cần bố trí phù hợp với quy mô sử dụng.

►►Xem thêm: Hướng dẫn chi tiết thủ tục xin phép xây dựng chung cư mini Đà Nẵng

Chuẩn bị hồ sơ đồng bộ với phương án thiết kế

Một bộ hồ sơ xin phép xây dựng cần thống nhất giữa pháp lý đất đai và phương án thiết kế. Công năng, kiến trúc, kết cấu và hệ thống kỹ thuật cũng phải được phối hợp ngay từ đầu.

618 Architects tư vấn thiết kế và hỗ trợ xin phép xây dựng cho nhiều loại công trình. Các loại hình tiêu biểu gồm nhà ở riêng lẻ, biệt thự, nhà trọ, căn hộ cho thuê và công trình cao tầng.

Hồ sơ được phát triển dựa trên khu đất, quy mô và mục tiêu đầu tư. Giải pháp đồng bộ giúp chủ đầu tư hạn chế điều chỉnh, kiểm soát chi phí và thuận lợi hơn khi triển khai thi công.

Liên hệ 08 57777 618 để được tư vấn phương án thiết kế và hồ sơ phù hợp với từng loại công trình.