Quy định mới nhất chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng

Chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng phụ thuộc vào mặt cắt lòng đường, vị trí khu đất và hệ số sử dụng đất. Hình dạng lô đất, khoảng lùi và quy hoạch khu vực cũng ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô công trình.

Ngày 15/01/2026, UBND thành phố Đà Nẵng ban hành Quyết định 07/2026/QĐ-UBND. Văn bản này sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Quyết định 63/2023/QĐ-UBND và có hiệu lực từ ngày 25/01/2026. Bài viết dưới đây tổng hợp số tầng xây dựng, chiều cao từng tầng và những giới hạn cần kiểm tra trước khi thiết kế nhà ở.

Chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng được xác định theo căn cứ nào?

Quyết định 07/2026/QĐ-UBND không phải một quy chế hoàn toàn tách biệt. Văn bản này sửa đổi và bổ sung một số nội dung trong Quyết định 63/2023/QĐ-UBND.

Sau khi sửa đổi, tên quy chế được điều chỉnh thành Quy chế quản lý kiến trúc khu trung tâm và khu vực lân cận thành phố Đà Nẵng. Vì vậy, chủ đầu tư cần kiểm tra khu đất có thuộc phạm vi áp dụng hay không.

Khi xác định chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng, cần xem xét đồng thời:

• Mặt cắt lòng đường hiện trạng.
• Vị trí và hình dạng lô đất.
• Quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết.
• Mật độ xây dựng và khoảng lùi.
• Hệ số sử dụng đất.
• Số tầng và chiều cao từng tầng.

Các giới hạn trong quy chế là mức tối đa. Chủ đầu tư không nên chỉ dựa vào diện tích đất để xác định quy mô công trình.

►►Xem thêm: Công cụ kiểm tra quy hoạch

Mặt cắt lòng đường quyết định số tầng xây dựng ra sao?

Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc phạm vi áp dụng, số tầng xây dựng được xác định dựa trên mặt cắt lòng đường hiện trạng.

Theo nội dung sửa đổi tại điểm 2.3 khoản 2 Điều 13, giới hạn được quy định như sau:

Khi áp dụng bảng trên, cần đối chiếu đúng hiện trạng tuyến đường. Không nên chỉ dựa vào tên đường hoặc số liệu ước tính trên bản đồ. Việc xác định sai mặt cắt lòng đường có thể dẫn đến tính sai số tầng xây dựng. Phương án kiến trúc khi đó có thể phải điều chỉnh trước khi xin giấy phép.

►► Tham khảo thêm: Điều kiện để đất ở được xây cao 9 tầng tại Đà Nẵng.

Quy định về chiều cao tầng nhà ở riêng lẻ hiện nay

Bên cạnh số tầng tối đa, quy chế còn kiểm soát chiều cao tầng 1 và các tầng phía trên. Quy định về chiều cao tầng nhà ở riêng lẻ giúp kiểm soát hình thức mặt đứng. Nội dung này cũng tạo sự đồng bộ giữa các công trình trên cùng tuyến phố.

Chiều cao tầng 1 được tính như thế nào?

Chiều cao tầng 1 được tính từ cốt nền tầng 1 đến cốt sàn tầng 2. Khoảng chiều cao này không nhỏ hơn 3,6 m và không vượt quá 4,2 m.

Trường hợp công trình có tầng lửng hoặc tầng bán hầm, chiều cao tầng 1 được quy định từ 5,6 m đến 6 m.

Khi lập phương án chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng, kiến trúc sư cần tính đúng chiều cao tầng 1. Đây là phần ảnh hưởng lớn đến mặt đứng và tổng chiều cao công trình.

Chiều cao thông thủy từ tầng 2 trở lên là bao nhiêu?

Từ tầng 2 trở lên, chiều cao thông thủy tối thiểu là 2,7 m. Chiều cao thông thủy là khoảng cách sử dụng thực tế từ mặt sàn hoàn thiện đến trần. Thông số này khác với chiều cao từ sàn tầng dưới đến sàn tầng trên.

Khi thiết kế, cần tính thêm chiều dày kết cấu và trần kỹ thuật. Hệ thống điều hòa và đường ống cũng có thể làm giảm chiều cao sử dụng. Đây là điểm quan trọng trong quy định về chiều cao tầng nhà ở riêng lẻ. Nếu tính sai, không gian hoàn thiện có thể không đạt chiều cao thông thủy tối thiểu.

Cao độ nền tầng 1 có được nâng tùy ý không?

Cao độ nền tầng 1 thông thường là 0,2 m. Trường hợp công trình có sân trước, cao độ nền không vượt quá 0,45 m.

Khi khoảng lùi cuối hẻm tối thiểu 1,5 m so với chỉ giới đường đỏ, cao độ nền có thể được xem xét khác. Khu vực có nguy cơ ngập cũng có thể được xem xét nâng cốt nền trên 0,45 m.

Việc xác định cốt nền cần phù hợp với hiện trạng khu vực. Chủ đầu tư không nên tự nâng nền quá cao so với các công trình liền kề. Nền cao bất hợp lý có thể làm thay đổi lối tiếp cận. Nước mưa cũng có nguy cơ chảy sang khu đất xung quanh.

Lô đất không vuông vức được xây cao bao nhiêu?

Quy chế có nội dung riêng đối với lô đất có hình dạng không vuông vức. Đây là trường hợp thường gặp tại các khu dân cư hình thành lâu năm.

Nếu một phần diện tích có chiều rộng hoặc chiều sâu nhỏ hơn 3 m, phần đó chỉ được xây cao tối đa 12 m.

Các phần còn lại có cạnh nhỏ nhất từ 3 m trở lên có thể tiếp tục xây cao hơn. Tuy nhiên, chiều cao vẫn phải phù hợp với các giới hạn tại điểm 2.3 khoản 2 Điều 13.

Ví dụ, một lô đất hình chữ L có phần chính rộng 5 m và phần nhô ra rộng 2 m. Phần rộng 2 m chỉ được xây cao tối đa 12 m.

Khối công trình còn lại có thể được xem xét theo số tầng xây dựng cho phép. Hai phần cần được kết nối hợp lý và bảo đảm an toàn kết cấu.

Ghép hai lô đất có được tăng số tầng tối đa không?

Việc ghép các lô đất liền kề được xem xét trên nguyên tắc bảo đảm khoảng lùi và mật độ xây dựng.

Tuy nhiên, ghép lô không làm tăng số tầng xây dựng tối đa của từng lô đất. Công năng công trình cũng phải phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Điều này có nghĩa lô đất lớn hơn chưa chắc được phép xây cao hơn. Chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng vẫn phụ thuộc vào tuyến đường, quy hoạch và các chỉ tiêu liên quan.

Trước khi ghép lô, chủ đầu tư nên kiểm tra khả năng hợp thửa. Phương án kiến trúc cũng cần được đánh giá trước khi triển khai hồ sơ.

Nhà ở có được bố trí tầng hầm hoặc tầng bán hầm không?

Quy định khuyến khích bố trí tầng hầm hoặc tầng bán hầm đối với nhà ở riêng lẻ từ 3 tầng trở lên trên các tuyến đường.

Mục đích là đáp ứng nhu cầu đỗ xe của hộ gia đình và khu vực. Đây cũng là giải pháp giúp hạn chế việc sử dụng tầng 1 hoàn toàn cho chỗ để xe.

Trường hợp có tầng lửng hoặc tầng bán hầm, chiều cao tầng 1 được quy định từ 5,6 m đến 6 m.

Việc bố trí tầng hầm phải phù hợp với phương án thiết kế. Đồng thời, công trình vẫn phải đáp ứng quy định về chiều cao tầng nhà ở riêng lẻ và các yêu cầu kỹ thuật liên quan.

►► Xem thêm: Quy định xây dựng tầng hầm tại Đà Nẵng năm 2026.

Những nhầm lẫn dễ gặp khi xác định chiều cao công trình

Khi xác định chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng, nhiều chủ đầu tư chỉ quan tâm công trình được xây tối đa bao nhiêu tầng. Tuy nhiên, số tầng chỉ là một trong các chỉ tiêu cần kiểm tra.

Nhầm mặt cắt lòng đường với toàn bộ lộ giới

Quy định xác định số tầng theo mặt cắt lòng đường hiện trạng. Vì vậy, không nên cộng phần vỉa hè hoặc khoảng đất hai bên vào chiều rộng lòng đường.

Nếu xác định sai thông số này, khu đất có thể bị xếp nhầm vào nhóm số tầng khác.

Chỉ nhìn số tầng mà bỏ qua hệ số sử dụng đất

Một công trình có thể thuộc nhóm được xây nhiều tầng nhưng vẫn phải kiểm soát tổng diện tích sàn. Khi hệ số sử dụng đất vượt giới hạn, phương án cần giảm diện tích xây dựng hoặc điều chỉnh quy mô.

Do đó, số tầng tối đa không đồng nghĩa với việc mỗi tầng đều được xây kín toàn bộ diện tích đất.

Nhầm chiều cao tầng với chiều cao thông thủy

Chiều cao tầng được tính từ cốt sàn tầng dưới đến cốt sàn tầng trên. Trong khi đó, chiều cao thông thủy là khoảng sử dụng thực tế từ sàn hoàn thiện đến trần.

Khi thiết kế, cần trừ phần kết cấu sàn, trần kỹ thuật và hệ thống đường ống. Nếu nhầm hai khái niệm này, không gian hoàn thiện có thể không đạt mức thông thủy tối thiểu.

618 Architects- Tư vấn xin phép xây dựng và thiết kế trọn gói

Việc xác định chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng không chỉ dựa vào mặt cắt lòng đường. Chủ đầu tư còn phải kiểm tra quy hoạch, mật độ xây dựng, khoảng lùi, hệ số sử dụng đất và hình dạng khu đất.

618 Architects cung cấp các dịch vụ:

• Kiểm tra quy hoạch và chỉ tiêu xây dựng của khu đất.
• Tư vấn số tầng xây dựng phù hợp.
• Xác định chiều cao từng tầng theo quy định.
• Thiết kế kiến trúc tối ưu công năng và diện tích sử dụng.
• Hỗ trợ xin giấy phép xây dựng tại Đà Nẵng.

Bài viết đã tổng hợp các quy định quan trọng về số tầng, chiều cao tầng 1, chiều cao thông thủy, cao độ nền và giới hạn đối với lô đất không vuông vức. Nếu Anh/Chị đang có quỹ đất và cần xác định phương án xây dựng phù hợp.

Hãy liên hệ qua hotline 08 57777 618 để được tư vấn chi tiết, chuyên nghiệp và sát với điều kiện thực tế của từng khu đất.