Công trình được xây thêm 1 tầng nếu đạt điều kiện

Theo Quyết định 07/2026/QĐ-UBND, một số công trình có thể được khuyến khích xây thêm 1 tầng nếu đáp ứng yêu cầu về diện tích xanh hoặc hành lang không gian mở tại tầng trệt. Cơ chế này vừa tạo cơ hội gia tăng diện tích sử dụng, vừa góp phần cải thiện cảnh quan và không gian công cộng đô thị.

Tuy nhiên, không phải công trình nào cũng được áp dụng chính sách này. Trong bài viết dưới đây, 618 Architects sẽ giúp chủ đầu tư làm rõ điều kiện xây thêm 1 tầng, cách xác định diện tích tăng thêm và trách nhiệm duy trì phương án đã được chấp thuận trong suốt quá trình sử dụng công trình.

1. Điều kiện xây thêm 1 tầng gồm những gì?

Việc cơ quan chức năng xem xét cho phép xây thêm 1 tầng không được áp dụng đại trà cho mọi công trình. Theo Khoản 4 Điều 11 Quyết định 07/2026/QĐ-UBND của Thành phố Đà Nẵng, cơ chế này nhằm khuyến khích các công trình đóng góp vào cảnh quan và không gian xanh đô thị.

Để được xem xét, công trình phải thuộc một trong hai trường hợp dưới đây.

1.1. Bố trí diện tích xanh trên công trình

Theo Khoản 4.1 Điều 11, chủ đầu tư được khuyến khích bố trí cây xanh trên công trình. Giải pháp có thể là vườn trên mái hoặc mảng xanh mặt đứng. Đây là một điều kiện xây thêm 1 tầng đáng chú ý.

Diện tích sàn trồng cây phải đạt ít nhất 30% diện tích mái. Trường hợp bố trí theo tầng, chiều ngang khu vực trồng cây phải đạt tối thiểu 1/3 bề ngang tầng đó. Yêu cầu này được áp dụng tại tất cả các tầng của công trình.

Phần diện tích được công nhận chỉ gồm sàn và cấu kiện trực tiếp phục vụ trồng cây. Chậu rời, bãi cỏ và hành lang không được tính.

Yêu cầu kỹ thuật gồm:

• Vườn trên mái phải có lớp đất trồng dày tối thiểu 30 cm và hệ thống tưới tiêu phù hợp.
• Mảng xanh mặt đứng phải có lớp đất trồng dày tối thiểu 30 cm.
• Nếu dùng mô-đun hoặc giàn treo, công trình cần có hệ thống chăm sóc và dây leo tự nhiên.

►►Không thể bỏ qua: Đất dưới 200 m² không xây quá 7 tầng theo QĐ 07/2026/QĐ-UBND

1.2. Tạo hành lang không gian mở có mái che tại tầng trệt

Theo Khoản 4.2 Điều 11, công trình có thể được xem xét xây thêm 1 tầng khi bố trí hành lang không gian mở có mái che tại tầng trệt. Giải pháp này góp phần mở rộng vỉa hè và tạo lối đi thuận tiện cho cộng đồng.

Hành lang phải nằm lùi sau hàng cột tầng trệt, có mái che và kết nối trực tiếp với vỉa hè công cộng. Khu vực này cần được tổ chức thông thoáng, không rào chắn, không kinh doanh và không bố trí chỗ đỗ xe.

Khoảng lùi bổ sung phải rộng tối thiểu 3 m so với khoảng lùi bắt buộc theo quy chuẩn và Quy chế. Không gian này được sử dụng chung, giúp tăng sự thông thoáng và cải thiện trải nghiệm đi bộ.

2. Diện tích tầng xây thêm được tính như thế nào?

Nhiều chủ đầu tư cho rằng xây thêm 1 tầng đồng nghĩa với việc có thêm toàn bộ một mặt sàn. Tuy nhiên, diện tích tầng tăng thêm phải dựa trên phần không gian đối ứng đã bố trí.

Chủ đầu tư cũng phải duy trì các tiện ích này trong suốt quá trình sử dụng công trình.

• Với giải pháp xanh hóa, diện tích tầng tăng thêm không được vượt quá phần sàn thực tế dùng để trồng cây. Khu vực này có thể là vườn trên mái hoặc mảng xanh mặt đứng.
• Với giải pháp hành lang mở, diện tích tầng tăng thêm được tính theo phần khoảng lùi bổ sung tại tầng trệt.

Tổng hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình vẫn phải tuân thủ Quy chuẩn xây dựng Việt Nam. Hồ sơ đề xuất cần có bản vẽ chi tiết và phương án duy trì lâu dài.

3. Những lưu ý để tránh bị tháo dỡ phần tầng xây thêm

Cơ chế khuyến khích tầng được xem là cam kết giữa chủ đầu tư và thành phố. Vì vậy, công trình phải thi công đúng phương án đã đề xuất.

Chủ đầu tư cần duy trì diện tích xanh tối thiểu 30% và thực hiện đúng kỹ thuật trồng cây. Việc chăm sóc, bảo dưỡng cũng phải được thực hiện thường xuyên.

Nếu áp dụng hành lang mở, khu vực này phải luôn phục vụ cộng đồng. Chủ đầu tư không được rào chắn hoặc sử dụng cho mục đích kinh doanh.

Trường hợp công trình vận hành sai phương án, cơ quan chức năng có thể xử lý. Việc tự ý rào hành lang hoặc thay đổi mảng xanh có thể dẫn đến tháo dỡ phần tầng tăng thêm.

Do đó, dù công trình được xây thêm 1 tầng, chủ đầu tư vẫn phải duy trì đầy đủ các điều kiện đã cam kết.

4. Vì sao cần tư vấn chuyên nghiệp khi xây thêm 1 tầng?

Cơ chế khuyến khích tầng cần được tính toán kỹ ngay từ giai đoạn lên ý tưởng. Nếu thiếu hiểu biết về pháp lý và kỹ thuật, chủ đầu tư có thể gặp rủi ro khi xin phép hoặc thi công.

Vườn trên mái phải được tính đúng tải trọng đất và giải pháp chống thấm. Nếu xử lý không tốt, sàn bên dưới có thể bị nứt hoặc hư hỏng.

Việc xác định sai diện tích đối ứng cũng có thể khiến hồ sơ xin xây thêm 1 tầng bị từ chối.

Bên cạnh đó, hành lang mở cần được tổ chức hợp lý. Nếu bố trí chưa tốt, diện tích tầng trệt có thể bị lãng phí và giảm hiệu quả sử dụng.

5. 618 Architects – Đơn vị thiết kế thi công căn hộ cao tầng tại Đà Nẵng

Phương án xây thêm 1 tầng theo Quyết định 07/2026 không chỉ là bổ sung thêm một tầng vào bản vẽ. Đây là bài toán cần cân bằng giữa kiến trúc, kỹ thuật và yêu cầu pháp lý.

Với kinh nghiệm trong lĩnh vực căn hộ và nhà ở cao tầng, 618 Architects hỗ trợ chủ đầu tư rà soát điều kiện xây thêm 1 tầng. Đội ngũ đồng thời tính toán diện tích đối ứng và hoàn thiện phương án thiết kế phù hợp.

Mỗi giải pháp được phát triển theo quy mô khu đất, công năng khai thác và nhu cầu thực tế. Qua đó, chủ đầu tư có thể tối ưu diện tích mà vẫn đảm bảo thẩm mỹ, kỹ thuật và tính pháp lý.

Liên hệ hotline 08 57777 618 để được tư vấn thiết kế, xin phép xây dựng và triển khai công trình phù hợp.