Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính tổng diện tích sàn

Hệ số sử dụng đất là gì? Đó là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của công trình và diện tích lô đất, được tính theo công thức: Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn / Diện tích lô đất. Ngược lại, có thể tính tổng diện tích sàn theo công thức Diện tích lô đất × Hệ số sử dụng đất.

Hệ số sử dụng đất giúp xác định quy mô tổng diện tích sàn mà khu đất có thể đạt theo quy hoạch. Tuy nhiên, hệ số sử dụng đất không đồng nghĩa với số tầng hay diện tích xây dựng mỗi tầng. Muốn biết chính xác khu đất được xây bao nhiêu m² sàn, cần đối chiếu thêm mật độ xây dựng, tầng cao, khoảng lùi, chỉ giới xây dựng và các quy định quy hoạch liên quan.

Hệ số sử dụng đất là gì và có ý nghĩa thế nào?

Khái niệm hệ số sử dụng đất

Hiểu đơn giản, hệ số sử dụng đất cho biết trên một diện tích đất nhất định. Công trình được phép hình thành tổng cộng bao nhiêu diện tích sàn theo chỉ tiêu quy hoạch. Ví dụ, khu đất 200 m² có hệ số sử dụng đất 5 lần thì tổng diện tích sàn tính theo hệ số là 1.000 m².

Theo QCVN 01:2021/BXD, hệ số sử dụng đất được xác định bằng tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của công trình. Bao gồm cả tầng hầm và loại trừ một số diện tích phục vụ hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy theo quy định, với tổng diện tích thửa đất. Khái niệm này được dùng để kiểm soát quy mô phát triển công trình trong quy hoạch.

Có thể hiểu theo cách trực quan: diện tích đất trả lời “tôi có bao nhiêu đất?”. Còn hệ số sử dụng đất giúp trả lời “tôi có thể tạo ra tổng cộng bao nhiêu diện tích sàn theo chỉ tiêu quy hoạch?”

Cách tính hệ số sử dụng đất tính hệ số sử dụng đất như thế nào?

Cách tính hệ số sử dụng đất cơ bản:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn / Diện tích lô đất

Nếu cần tính ngược tổng diện tích sàn:

Tổng diện tích sàn theo hệ số = Diện tích lô đất × Hệ số sử dụng đất

Ví dụ: Theo Quyết định 07/2026/QĐ-UBND của Đà Nẵng, giả sử một khu đất có diện tích 200 m² và hệ số sử dụng đất được xác định ≤ 7 lần. Nếu áp dụng hệ số sử dụng đất tối đa 7 lần, tổng diện tích sàn được tính: 200 m² × 7 = 1.400 m²

→ Tối đa 1.400 m² tổng diện tích sàn theo hệ số sử dụng đất.

Lưu ý: Hệ số sử dụng đất tối đa ≤ 7 lần không có nghĩa công trình được xây 7 tầng. Số tầng, diện tích xây dựng mỗi tầng và quy mô công trình thực tế còn phải xét thêm các chỉ tiêu quy hoạch khác. Như mật độ xây dựng, tầng cao công trình, chiều cao, khoảng lùi và chỉ giới xây dựng.

►►Không thể bỏ qua: Quy định chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng mới nhất

Hệ số sử dụng đất cho biết điều gì?

Đối với CĐT, hệ số sử dụng đất đặc biệt quan trọng vì nó liên quan trực tiếp đến quy mô khai thác của khu đất. Khi tổng diện tích sàn tăng, công trình có thể có thêm diện tích dành cho căn hộ, phòng lưu trú, văn phòng hoặc các chức năng khác tùy loại dự án.

Tuy nhiên, không nên nhìn riêng hệ số sử dụng đất. Một khu đất có hệ số cao nhưng mật độ xây dựng thấp vẫn có thể phải phát triển theo chiều cao để đạt tổng diện tích sàn tương ứng. Ngược lại, mật độ cao nhưng tầng cao công trình bị giới hạn cũng có thể khiến phương án không sử dụng hết quy mô sàn theo hệ số.

Cách tính tổng diện tích sàn xây dựng từ hệ số sử dụng đất

Công thức tính tổng diện tích sàn xây dựng

Khi biết diện tích khu đất và hệ số sử dụng đất, phép tính ban đầu khá đơn giản:

Tổng diện tích sàn = Diện tích lô đất × Hệ số sử dụng đất

Bảng trên chỉ minh họa cách tính. Không nên hiểu các hệ số trong bảng là hệ số được áp dụng cho mọi khu đất. Hệ số sử dụng đất thực tế phụ thuộc vào loại đất, loại công trình, quy mô khu đất, chiều cao và quy hoạch xây dựng được duyệt.

Những diện tích nào được tính khi xác định hệ số sử dụng đất?

Không phải toàn bộ diện tích sàn của công trình đều được cộng vào hệ số sử dụng đất. Theo QCVN 01:2021/BXD, tổng diện tích sàn có thể bao gồm cả tầng hầm. Tuy nhiên, một số diện tích phục vụ kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy và các chức năng được quy định sẽ được loại trừ.

Vì vậy, khi tính hệ số sử dụng đất cần xác định đúng chức năng của từng phần diện tích. Thay vì cộng toàn bộ diện tích sàn trên bản vẽ.

Tầng hầm, tầng kỹ thuật và tầng tum có được tính không?

Có thể có hoặc không, tùy thuộc vào chức năng và quy định áp dụng cho từng phần diện tích. Do đó, không nên mặc định toàn bộ tầng hầm, tầng kỹ thuật hay tầng tum đều được tính hoặc loại trừ.

Khi tính cho công trình thực tế, cần đối chiếu hồ sơ thiết kế với quy định hiện hành. Nhằm xác định chính xác diện tích được tính vào hệ số sử dụng đất.

Hệ số sử dụng đất khác mật độ xây dựng và tầng cao thế nào?

Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và tầng cao là ba chỉ tiêu quan trọng để kiểm soát quy mô và hình thái công trình. Mỗi chỉ tiêu trả lời một câu hỏi khác nhau:

Có thể hiểu đơn giản: mật độ xây dựng quyết định xây rộng bao nhiêu, tầng cao quyết định xây cao bao nhiêu. Còn hệ số sử dụng đất cho biết tổng diện tích sàn của công trình so với diện tích khu đất.

Ví dụ: Khu đất 200 m² có hệ số sử dụng đất 5 lần thì tổng diện tích sàn theo hệ số là 1.000 m². Con số này không có nghĩa công trình được xây 5 tầng. Bởi vì số tầng và diện tích xây dựng mỗi tầng còn phụ thuộc vào các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng khác.

►►Tham khảo: Mật độ xây dựng là gì? Quy định mật độ xây dựng tại Đà Nẵng [Cập nhật]

Vì sao không thể chỉ nhìn hệ số để quyết định quy mô công trình?

Một ví dụ thực tế từ danh mục dự án của 618 Architects là AVENA Apartment & Hotel tại Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng. Quy mô khu đất khoảng 2.195,92 m², gồm 6 tầng, 1 tầng hầm, 1 tầng lửng và 1 tầng tum.

Trong thực tế thiết kế, tổng quy mô công trình còn phải được phân bổ cho nhiều nhóm không gian. Bao gồm khu lưu trú, sảnh và không gian chung, giao thông đứng, giao thông ngang, khu kỹ thuật, bãi đỗ xe, không gian phục vụ vận hành và các yêu cầu về an toàn.

Đây cũng là lý do khi xác định hiệu quả khai thác của một khu đất, 618 Architects không sử dụng riêng một chỉ tiêu để quyết định phương án. Hệ số sử dụng đất cần được đặt trong mối quan hệ với mật độ, tầng cao, khoảng lùi, giao thông, PCCC, công năng và yêu cầu vận hành của công trình.

Với một dự án cụ thể, không nên tự suy ra hệ số sử dụng đất từ số tầng hoặc diện tích xây dựng nếu chưa có dữ liệu quy hoạch xây dựng chính thức.

Muốn biết chính xác khu đất được xây bao nhiêu m² sàn cần kiểm tra gì?

Phép tính diện tích đất × hệ số sử dụng đất chỉ là bước đầu. Để xác định quy mô xây dựng khả thi, chủ đầu tư nên kiểm tra đồng thời các thông tin sau:

1. Diện tích và ranh giới khu đất: Xác định đúng diện tích được công nhận và phạm vi khu đất dùng để lập phương án.

2. Mục đích sử dụng đất: Loại đất và chức năng dự kiến của công trình ảnh hưởng đến các chỉ tiêu được áp dụng.

3. Hệ số sử dụng đất: Xác định tổng quy mô diện tích sàn theo chỉ tiêu quy hoạch xây dựng.

4. Mật độ xây dựng: Xác định diện tích công trình có thể chiếm trên mặt đất.

5. Tầng cao và chiều cao: Xác định giới hạn phát triển công trình theo chiều đứng.

6. Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi: Đây là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến phạm vi được phép bố trí công trình.

7. Các yêu cầu về giao thông, bãi đỗ xe, PCCC và hạ tầng kỹ thuật: Đây là những yếu tố có thể làm thay đổi đáng kể cách phân bổ diện tích trong phương án.

►►Xem thêm: Điều kiện để đất ở được xây cao 9 tầng tại Đà Nẵng

Vì vậy, câu hỏi đúng không chỉ là “Hệ số sử dụng đất của khu đất là bao nhiêu?”, mà là “Với toàn bộ các chỉ tiêu quy hoạch hiện có, khu đất này có thể phát triển công trình với quy mô bao nhiêu và phương án nào hiệu quả nhất?”

Kiến trúc 618 kiểm tra khả năng xây dựng trước khi lập phương án thiết kế

Nếu bạn đang sở hữu hoặc chuẩn bị đầu tư một khu đất, việc xác định đúng hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao và các giới hạn quy hoạch giúp tránh tình trạng thiết kế xong mới phát hiện quy mô công trình không phù hợp.

Khu đất của bạn được phép xây bao nhiêu m² sàn? 618 Architects có thể hỗ trợ kiểm tra các chỉ tiêu quy hoạch trước khi phát triển phương án, từ đó xác định quy mô công trình và cơ sở để triển khai thiết kế kiến trúc phù hợp.

►►Tham khảo: Kiểm tra quy hoạch xây dựng khu đất | Tìm hiểu dịch vụ thiết kế kiến trúc